Економіка 2019-05-31 10:12 Костянтин Паливода
  ▪   Новини компаній

Банк, який збудував дім

Історія успіху установи, яка ще в кризові 1990-ті знайшла ефективну модель бізнесу

«Аркада» сьогодні — це універсальний комерційний банк, сфокусований на управлінні грошовими потоками в житловому будівництві. За понад 25 років свого існування він профінансував будівництво майже 6 млн м² житла, завдяки чому в реальний сектор економіки надійшло 26,8 млрд грн. На сьогодні в довірчому управлінні банку перебувають активи на суму 9 млрд грн, що сформовані за допомогою коштів 12 тис. довірителів, для яких нині зводиться 41 багатоповерховий і багатосекційний житловий будинок. 

 

Важкий початок 1990-х

 

Утім, так було не завжди. 1993-го Київміськбуд створив банк «Аркада», але вже через півроку після заснування інфляція практично «з’їла» весь його капітал. На початку 1995-го «Аркада» опинилася в переліку установ, які НБУ планував ліквідувати через їхню безнадійність. Приблизно в цей самий час, а саме влітку 1995-го, банк почав залучати кошти населення для будівництва житла, а я став головою його правління.

 

Тоді ідея будувати й продавати житло населенню здавалася незрозумілою, як мінімум дивною. Ніхто в Київміськбуді й гадки не мав, звідки в збіднілій країні візьметься достатня кількість платоспроможних людей, спроможних купити житло. Фінансовий стан самої компанії в 1995 році теж був сумний: на той час вона мала прострочену заборгованість перед своїми постачальниками на суму 2 трлн купоно-карбованців і водночас безнадійну дебіторську заборгованість муніципалітету Києва й держави на суму близько 3 трлн купоно-карбованців. Багато великих державних промислових та будівельних підприємств тоді перебувало в скрутному становищі: звільняли практично весь персонал, повністю згортали виробничу діяльність, а те, що залишалося від цих об’єктів, існувало завдяки здачі в оренду приміщень під офіси. Але для Володимира Поляченка, який на той час очолював Київміськбуд, такий варіант був неприйнятним. Володимир  Поляченко дуже любив людей.

 

У компанії тоді працювало близько 45 тис. осіб. Заробітну плату вони отримували нечасто і не в повному обсязі. Із цим питанням до Поляченка періодично навідувалися делегації будівельників. Зазвичай це були робітники, які довго працювали в Київміськбуді, з багатьма Володимир Аврумович був знайомий особисто. Він не відмовляв їм у зустрічі, спілкувався з ними, хоча щоразу чув одне й те саме: «Ми вже кілька місяців не отримуємо заробітної плати. Як нам жити далі?». Такі зустрічі були для Поляченка вкрай важкими…

 

Тому, коли виникла можливість замінити неплатоспроможний муніципалітет на нового, як ми сподівалися, платоспроможного замовника, Володимир Поляченко вирішив, що він не може втратити шанс вирватися з цієї морально й психологічно нестерпної для нього ситуації, і зробив те, що в Україні, мабуть, не зміг зробити більше ніхто. По-перше, він переконав голову КМДА Леоніда Косаківського розрахуватися з боргами перед Київміськбудом великими площами муніципальної землі на столичних Осокорках, Позняках і Троєщині, придатної для будівництва житла. По-друге, заручився підтримкою голови українського парламенту Івана Плюща, що оперативно провів постанову президії Верховної Ради, якою будівельним організаціям було дозволено зводити житло коштом населення. По-третє, переконав прем’єр-міністра Євгенія Марчука змусити Мінфін зареєструвати емісію житлових облігацій Київміськбуду й протягом усього цього часу (від початку 1994-го й по 1996-й) успішно переконував голову Нацбанку Віктора Ющенка не поспішати із закриттям банку «Аркада». Тобто Поляченко створив умови, завдяки яким ми, його команда, змогли організувати й почати успішно втілювати в життя програму масового залучення коштів населення в будівництво житла.

 

За участю президента

 

Але незабаром з’ясувалося, що ніхто не поспішає вкладати гроші в «піски на столичних Осокорках», і тоді всі ми зрозуміли, що успішність торгівлі не в останню чергу залежить від реклами та ефективних PR-акцій. Володимир Поляченко швидко зорієнтувався, що треба робити. Почав він із того, що переконав тодішнього главу держави Леоніда Кучму прийти в банк «Аркада». Протокольна служба президента була категорично проти, але домовилися так: у протокол вписуємо Київміськбуд, а насправді візит Кучми в супроводі преси й телебачення буде до «Аркади» — на той час банк містився в будиночку, прилаштованому до будівлі Київміськбуду. Ну а щоб не провокувати охоронців президента на дурні запитання, вивіску банку тимчасово зняли. Усе пройшло чудово. Телевізійні новини того дня розпочалися з показу того, що Леонід Данилович стоїть в операційному залі й розповідає нашим клієнтам про те, наскільки вдалу й своєчасну програму розробили Поляченко й Київміськбуд. З наступного дня до нас хлинув народ і з’явилися черги покупців житла.

 

Після цього, як вважав Поляченко, необхідно було якнайшвидше розвіяти останні сумніви в нашій спроможності й довести, що нам можна і треба довіряти. І вже через півроку, а саме в лютому 1996-го, Леонід Кучма урочисто відкрив під заселення перший будинок, зведений Київміськбудом коштом населення. То була секція дев’ятиповерхівки на Осокорках, яку з рекордною швидкістю збудував ДБК-1 імені Співака — структурний підрозділ Київміськбуду й на той час найбільший домобудівний комбінат у Європі… На жаль, сьогодні цього комбінату вже немає.

 

Дивлячись на те, як Поляченко рятував свій рідний Київміськбуд, багато хто з нас тоді зрозумів, що зазвичай не існує проблем, які неможливо вирішити. Є небажання їх вирішувати і професійна неспроможність виконавців. 

 

А щодо ставлення Поляченка до робітників-будівельників компанії, то слід зауважити, що з часом, коли всі впевнилися, що ідея працює, і ми відчули себе господарями своєї долі й дещо зазналися, Володимир Аврумович, як і раніше, не забував про тих, хто працює не в комфортних офісах, а на гуркітливих і запорошених будмайданчиках… Але це вже зовсім інша історія.

 

Вага житлового будівництва

 

Час показав, що ставка на житло виявилася більш ніж вдалою. Тут, напевно, доречним буде запитання, чи справді послугу, яку банк «Аркада» пропонує своїм клієнтам (майбутнім власникам житла), можна називати фінансовою? Адже наш клієнт врешті-решт отримує не грошовий дохід і не фінансовий актив, а конкретну споживчу цінність — квартиру в багатоповерховій будівлі.

 

Це справді так, але слід зауважити, що наш банк досягає потрібного результату не заливаючи бетон чи викладаючи цеглу, а управляючи грошовими потоками. Специфіка того чи іншого виду людської діяльності визначається не кінцевим результатом, а технологічними особливостями способу, у який цей результат було отримано.

 

У банку «Аркада» ми передусім працюємо з грошима. Щодня нам доводиться приймати рішення, скільки, коли та на які потреби залучити грошей, скільки й куди їх вкласти, щоб наші клієнти отримали очікуваний результат.

 

Інколи нам закидають інше питання: «Аркада» спеціалізується на будівництві, і якщо в неї забрати будівельну програму, то чи виживе вона в таких умовах? На жаль, мало хто розуміє, що є галузі економіки, яких будь-яка розвинена країна може й не мати, а є ті, без яких вона існувати не може. Наприклад, успішні країни можуть обходитися без власного сільського господарства, металургії, легкої промисловості тощо. Головне, щоб такі підприємства були в інших країнах й експортували свою продукцію по всьому світу. Натомість жодна розвинена економіка не може існувати без власної енергетики, торгівлі, банківської системи тощо. Поєднує ці критичні для кожної країни галузі те, що, по-перше, саме вони забезпечують матеріальні умови, які відповідають рівню життя конкретної країни, по-друге, продукцію (послуги) цих галузей споживає все населення й усі галузі економіки і, по-третє, свою продукцію вони виробляють (надають послуги) за місцем її споживання. Якщо одна з таких критичних галузей у якійсь країні раптом зникне, у неї виникнуть дуже великі проблеми.

 

До таких критичних галузей належить і будівництво. У кожній сучасній розвиненій країні завжди щось будується. І не в останню чергу житло. Якщо в Україні будівництво житла остаточно зупиниться, це буде ознакою того, що наша економіка зіткнулася з дуже серйозними проблемами.

 

Житло та відповідні комунальні мережі та споруди не будуються лише у найвідсталіших країнах світу. Тобто зникнення цієї галузі є наслідком значної деградації економіки та суспільства. Не треба бути великим аналітиком, щоб зрозуміти: у суспільстві, у якому люди не потребують (або не в змозі придбати) нового, щойно збудованого (або реконструйованого) спеціалізованими компаніями житла, що підключене до надійно функціонуючих комунальних мереж, а задовольняються або напівзруйнованою нерухомістю з незадовільними комунальними мережами, або самотужки збудованим житлом узагалі без комунальних мереж, не має великої потреби і в послугах підприємств інших критичних галузей, наприклад комерційних банків. Тобто коли в нас у країні зупиниться житлове будівництво, то зникнуть і залишки банківської системи. Звісно, тоді виникнуть труднощі і в «Аркади».

 

Та повернімося до банку «Аркада». У грошовій системі України «Аркада» та низка інших пов’язаних із будівництвом житла організацій відіграють дуже специфічну роль. Так, якщо загалом у грошовій системі країни домінує тенденція переходу коштів з активного стану в стан паралічу (безготівкової гривні в безготівковий чи готівковий долар США), то галузь будівництва житла завдяки коштам населення і «Аркада» як банк, що обслуговує деякі підприємства цієї галузі, забезпечують зворотний процес, а саме перехід певної кількості грошей зі стану паралічу в активний стан (здебільшого з готівкового долара США в безготівкову гривню). Гроші, які приносять покупці житла (а приносять вони переважно готівкові долари США), наш банк у кінцевому підсумку перетворює на безготівкову гривню і потім запускає її в процес фінансування будівництва.

 

Слід зазначити, що наша фінустанова так тісно взаємодіє з девелоперами, що мимоволі виникає питання: «Аркада» — це дійсно справжній банк? Напевно, тому мені час від часу доводиться чути, мовляв, «справжній банк — це передусім депозити й кредити, тому його доходи формуються переважно на основі відсотків. Натомість «Аркада» займається здебільшого житлом, і основну масу її доходів становить комісійний дохід, тому це несправжній банк». Зазвичай на таке я відповідаю, що справжній банк — це насамперед успішний банк, а решта є другорядною, якщо взагалі має якесь значення.

 

Тим більше що сучасні банки передусім є розрахунково-касовими установами, які реалізують політику свого центрального банку в галузі грошового обігу. Депозитно-кредитною установою банк може бути тільки за умови, що він уже є розрахунково-касовим центром, включеним у мережу електронних платежів свого центрального банку.

 

Як це працює

 

Головним інструментом, за допомогою якого «Аркада» залучає кошти населення в житлове будівництво, є фонд фінансування будівництва (ФФБ). Він дає змогу організувати ефективне фінансування масштабних проектів, що наш банк продемонстрував, наприклад, під час будівництва столичних житлових масивів «Молодіжний квартал», «Патріотика» та «Еврика».

 

ФФБ, за поодинокими винятками, — це той самий відкритий пайовий інвестиційний фонд, але тільки замість паїв на його балансі враховуються квадратні метри й замість грошового доходу учасники отримують заздалегідь обране житло. Дуже важливим інструментом управління грошовими потоками ФФБ є своєчасна зміна цін на квадратні метри. Спільно з девелопером розроблено цінову політику, що покликана погодити показники вхідних грошових потоків фонду з кількісними показниками вимог до вихідних грошових потоків. Динаміка цін стимулює учасників ФФБ (покупців житла) вносити кошти тоді, коли вони потрібні для покриття поточних потреб будівництва.

 

Контроль за використанням внесених учасниками фонду коштів — це ще один важливий момент у роботі управителя ФФБ. Девелопер, його підрядчики та субпідрядчики здійснюють розрахунки між собою тільки на рахунках, відкритих у нашому банку. Це дає змогу звести до мінімуму ймовірність використання коштів фонду на сторонні цілі.

 

Деякі учасники ФФБ свої зобов’язання перед фондом фінансують через надані нами кредити під заставу їхнього житла, що будується. Попри те що позики ми надаємо на дуже тривалі терміни, середня тривалість їх «життя» зазвичай не перевищує трьох із половиною років, а таких позичальників, як правило, не більш як 10% загальної кількості учасників ФФБ. Проблемна заборгованість за цими кредитами не перевищує 1% кредитного портфеля.

 

Фундамент довіри

 

Від самого початку перед нашим банком стояли вкрай непрості завдання. Спершу треба було придумати, як завантажити роботою 45 тис. будівельників Київміськбуду. Вирішуючи цю проблему, ми врешті-решт створили систему довірчого управління коштами приватних осіб, що має на меті будівництво житла, обраного довірителями.

 

Коли в 1997 році постало питання збільшення кількості учасників нашої будівельної програми через підвищення її доступності, банк «Аркада» вже на початку 1998-го першим у країні запустив програму іпотечного кредитування (зрозуміло, що позики ми надавали й надаємо тільки в національній валюті).

 

Іпотечні кредити нашого банку відразу ж стали затребуваними, і ця програма отримала хороший розвиток. Але тут з’ясувалося, що наші потенційні позичальники потребують відносно недорогих довгострокових кредитів з можливістю дострокового погашення. Нам треба було не просто знайти такий довгостроковий і недорогий ресурс, який можна було б гасити достроково. Цей ресурс мав бути у гривні. На той час ми вже успішно пережили кризу 1998 року й чітко знали, що кредити й депозити в банку «Аркада» можуть бути тільки в національній валюті.

 

Знайти в Україні недорогий довгостроковий кредитний ресурс у гривні практично неможливо. Однак на той час ми з Володимиром Поляченком уже встигли кілька разів побувати в Чилі, де, зокрема, ознайомилися з роботою тамтешньої накопичувальної пенсійної системи. Її творці багато розповідали нам про те, як вона сконструйована, як запускалася, як працює і які питання лишилися невирішеними.

 

Одним із найпопулярніших об’єктів інвестування, у який адміністратори пенсійних фондів у Чилі з великим ентузіазмом вкладають гроші своїх фондів, є іпотечні векселі тамтешніх банків. У випадку України учасниками цієї системи мають бути банк, який видає іпотечні кредити, фінансова компанія, що їх викуповує, і пенсійний фонд, який отримує цінні папери фінансової компанії, забезпечені придбаними іпотечними кредитами. Як з’ясувалися, це якраз те, що ми так шукали й що нам так було потрібно. Зовні вся конструкція не дуже схожа на ту, яку ми побачили в Чилі, але слід ураховувати, що чилійська правова система перебуває в зоні англосаксонського права, яке істотно відрізняється від континентальної системи права, до якої належить правова система нашої країни. Те, що чилійські банки та пенсійні фонди здатні робити самостійно, а саме «короткими» кредитними грошима забезпечувати «довгі» інвестиції пенсійних фондів, банки та пенсійні фонди в нашій країні можуть робити тільки за допомогою проміжної ланки — фінансової компанії.

 

Приблизно в цей самий час президент України Леонід Кучма поцікавився в Поляченка, чи немає в нього якихось ідей щодо подальшого розвитку житлового будівництва в Україні. Зрозуміло, що ідеї в нас уже були.

 

Так почався експеримент у житловому будівництві на базі Київміськбуду, у межах якого з’явилася пенсійна програма банку «Аркада». Після низки трансформацій основним її фінансовим інструментом став фонд банківського управління (ФБУ), що, як і чилійські пенсійні фонди, є відкритим пайовим інвестиційним фондом, активами якого керує наш банк (у чилійців це спеціальні компанії — адміністратори пенсійних фондів).

 

Автори експерименту керувалися тим, що поєднання пенсійної накопичувальної системи й системи фінансування житлового будівництва здатне дати потужний синергетичний ефект, принаймні в Чилі ми бачили чудові приклади цього. Але там реформатори, які працювали у складі військового уряду, мали справу з розвиненішою фінансовою інфраструктурою, ніж та, яка є в сучасній Україні. За великим рахунком, страховий, інвестиційний та інші сегменти фінансового ринку в нашій країні значно поступаються за своєю потужністю та розвиненістю системі комерційних банків.

 

Тому метою експерименту було відпрацювання такого механізму поєднання базових елементів накопичувальної пенсійної системи і засобів фінансування житлового будівництва, який, по-перше, відповідав би українським реаліям, а по-друге, був би здатний максимально ефективно реалізувати потенціал поєднання таких різних сегментів економіки — накопичувальних пенсійних фондів і системи фінансування купівлі житла, що будується.

 

Створивши ФБУ, ми досягли кількох цілей одночасно. По-перше, знайшли фінансовий ресурс, який відповідав запитам нашої програми іпотечного кредитування. По-друге, збільшили загальну суму ліквідності на рахунках банку. А крім того, виконали ще цілу низку завдань, які стояли перед нами. Сьогодні, попри те що законодавство заборонило залучати в наші ФБУ нових учасників і тому обсяг коштів у наших фондах банківського управління поступово зменшується, все одно у нашому ФБУ залишається ще більш ніж 25 тис. довірителів за загальної величини фондів в управлінні майже 480 млн грн. При цьому 1032 учасники нашої пенсійної програми додатково до пенсії, яку їм виплачує держава, щомісяця отримують виплати з ФБУ в середньому по 4,4 тис. грн на місяць.

 

Багато в чому завдяки інвестиціям ФБУ за весь час існування нашої іпотечної програми було видано 2,5 млрд грн кредитів. Заборгованість за цими позиками на сьогодні становить 590 млн грн, із них проблемні кредити на 3,26 млн грн, тобто 0,55% кредитного портфеля.

 

Не помилитися з відповіддю

 

Багато років на всіх рівнях влади ми намагалися пояснити, що українські банки — це найсильніші в професійному сенсі фінансові установи в країні, принаймні так було ще зовсім недавно. А тому будь-які плани щодо реформування економіки України найкраще будувати, спираючись на підтримку приватних банків країни, що, звичайно, не виключає участь у цій справі й небанківських установ. Однак, на жаль, нас ніхто не почув, і, мабуть, тому банківські житлова та пенсійна програми та програми сек’юритизації іпотечних кредитів в Україні не дістали розвитку.

 

Ми від самого початку казали авторам законопроектів «Про іпотеку» і «Про іпотечні облігації», що їхні ідеї щодо заставної та іпотечної облігації в межах тих схем, які вони передбачали у своїх законопроектах, у нашій країні не працюватимуть. Уже хоча б через некоректний переклад їхніми перекладачами англійського слова mortgage. У контексті термінів і понять континентального права слово mortgage треба перекладати не як «заставна» і тим більше не як «іпотека», а як «оренда з викупом». Але нас не послухали, і в результаті неправильне розуміння того, як влаштована юридично-економічна конструкція, що лежить в основі системи фінансування купівлі житла в США та Великій Британії, призвела до того, що іпотечні цінні папери нікому в Україні не цікаві, а тому ніхто з ними не працює. А якщо в країні немає іпотечних цінних паперів, то й іпотечне кредитування в національній валюті здійснюється у вкрай невеликих масштабах і на не дуже прийнятних для позичальників умовах.

 

Щодо реформування пенсійної системи в нашій країні, то воно взагалі пішло якимось незрозумілим шляхом. Так, нещодавно з’явилося повідомлення про те, що уряд планує найближчим часом розглянути і, можливо, навіть затвердити чергову версію законопроекту щодо запровадження в Україні обов’язкової накопичувальної пенсійної системи. Законопроект містить суворі вимоги до механізмів інвестування грошей власників пенсійних рахунків, тобто виключно в диверсифіковані та найнадійніші фінансові інструменти, а також обумовлює зберігання активів у найнадійніших банківських установах. Усе це дуже добре, але має сенс лише за умови, що в Україні достатня кількість довгострокових фінансових активів, які поєднують у собі високу надійність із такою дохідністю, що здатна забезпечити майбутню пенсію на рівні хоча б 30% фактичної реальної середньої заробітної плати майбутнього пенсіонера. У країні, де 2008 року курс долара зріс на 160%, у 2014–2015-му — на 340% і є всі підстави вважати, що так буде й далі, при цьому долар є головним засобом заощадження… Словом, таких фінансових активів, які потрібні накопичувальній пенсійній системі, в Україні не має і в цих умовах бути не може.

 

Залишається інвестувати гроші накопичувальної системи за кордон в економіки інших країн. Зрозуміло, що в умовах інвестиційного голоду спроба легалізувати такий масштабний спосіб виведення капіталу за кордон сам по собі є справжнім злочином, але це мало б якісь якщо не виправдання, то принаймні пояснення, якби могло допомогти нашим пенсіонерам. Але тут на нас чекає кілька неприємних моментів. По-перше, інвестування грошей накопичувальної пенсійної системи за кордон створить такий додатковий тиск на курс гривні до долара США, що матиме своїм наслідком, зокрема, й ще більше знецінення поточних виплат, які здійснюються сьогодні в межах солідарної пенсійної системи. По-друге, за кордоном фінансових активів, які поєднують високу надійність (інвестиційний рейтинг ААА) і необхідну нам дохідність, у вільному продажу теж практично немає. Одним словом, так чи інакше, але наші пенсіонери не отримають нічого. Користь матимуть тільки ті, хто працюватиме з грошима майбутніх пенсіонерів. Тоді навіщо все це робити?

 

Було б цікаво подивитися, які прогнози щодо української та світової економіки автори законопроекту поклали в основу актуарних розрахунків (здійснення яких є обов’язковою умовою планування будь-яких заходів із пенсійного страхування). Очевидно, з чилійським варіантом в українського варіанта реформування пенсійної системи спільного дуже мало.

 

У Чилі проведення пенсійної реформи координувалося з реформуванням багатьох інших галузей економіки, зокрема банківської системи, фінансових ринків та житлового будівництва. Тому чилійській накопичувальній пенсійній системі від самого початку була запропонована достатня кількість надійних і високодохідних фінансових активів, що не в останню чергу забезпечило хороші результати пенсійної реформи. При цьому реформи супроводжувалися не погіршенням, а покращенням добробуту населення. Про все це нашим урядовцям не раз розповідали чилійські фахівці, яких ми кілька разів запрошували до України. Але, на жаль, серед усіх керівників нашої держави не знайшлося нікого, хто насправді бажав би змінити стан речей на краще, щоб нарешті тривалий процес зубожіння країни та її народу змінився на стабільне й динамічне зростання добробуту людей і розквіт вітчизняної економіки. Не знайшлося й виконавців, які продемонстрували б професійну здатність усе це зробити. Не люблять, мабуть, вони людей…

 

На жаль, партнерство з державою в нашого банку, незважаючи на всі наші зусилля, так і не склалося. Але це не заважає нам здійснювати розрахунково-касове обслуговування наших клієнтів, видавати довгострокові іпотечні кредити довірителям і короткострокові кредити будівельним організаціям, задіяним у зведенні наших об’єктів, залучати депозити в гривні, управляти ФФБ і ФБУ, надавати нашим клієнтам інші банківські послуги й заробляти на цьому потрібні нам гроші.

 

Не знаю, як буде далі, але на сьогодні «Аркада» — це справді універсальний комерційний банк, який до того ж зміг проявити необхідну для виживання й досягнення успіху креативність, адаптивність, наполегливість і гнучкість, незважаючи на складні й непрості умови, у яких нам довелося працювати.

 

У цей не дуже легкий час усі ми — ті, хто створював банк «Аркада», і ті, хто прийшов пізніше, — не помилилися з відповіддю на питання, бути нам чи не бути, а якщо бути, то як саме.

Джерело статті