ut.net.ua 2008-11-28 00:00 Воронич Олексій

Рухома нерухомість

Найактуальніше питання для покупця квартири на первинному ринку – як не наразитися на довгобуд і обрати надійного забудовника

 

 

Парадоксально, та економічна криза, яка додала проблем фактично всім верствам населення, водночас відкрила нові перспективи для потенційних покупців житла. Принаймні, для тих, хто роками збирав гроші на власну квартирку, але хронічно не встигав за стрімким зростанням цін на квадратний метр. Зараз покупець, який може викласти одразу всю чи більшу частину вартості житла, – цар, бог і найкращий клієнт, якому охоче запропонують суттєву знижку. Втім, усі ці позитивні моменти нічого не вартуватимуть, якщо термін будівництва омріяного житла затягнеться на невизначений період.
 
ЦІНИ ВНИЗ
 
Фінансові аналітики теперішню ситуацію на ринку нерухомості розглядають як непоганий шанс придбати давноомріяне житло, або ж як доволі певний інструмент інвестування для тих, хто чекає на післякризове підвищення цін. Наразі ж ціни падають. Незалежний фінансовий аналітик Дмитро Мірошник говорить: «Оскільки кредити отримати нині не так і легко, багато девелоперів реалізують квадратні метри зі знижками, котрі іноді сягають 20–30%. До того ж непевна ситуація з курсом долара призвела до фіксування цін у гривнях, що фактично знизило вартість нерухомих метрів у доларах».
 
Передусім ця тенденція стосується об’єктів, що перебувають на стадії будівництва. Натомість на вторинному ринку житла ціни знизились у доларах, проте після перерахування на національну валюту во ни залишаються достатньо високими, тоді як у забудовників ціна менша саме в гривневому еквіваленті. Один із девелоперів у розмові з Тижнем назвав це своєрідною «платою за ризик», адже на вторинному ринку покупець платить за придатне для проживання житло, натомість інвестучи в ще не збудований об’єкт, він приймає на себе певний ризик. Однак нижча ціна за нинішніх умов для більшості потенційних покупців є вирішальним критерієм.
 
Зі знижками, проте, також варто бути обережними. Не секрет, що демпінгове ціноутворення часто використовують як приманку ненадійні компанії.
 
КУПИТИ ЧИ НЕ КУПИТИ
 
Попри падіння цін, сумніватися в перспективності таких вкладень не варто, – оптимістично запевняють забудовники, називаючи інвестиції в нерухомість порівняно малоризиковими в умовах кризи. «Наразі девелопмент – один із найпривабливіших сегментів для інвестицій. Скажімо, вкладення в цінні папери за умов такого коливання ринку – надто ризикова гра, натомість ринок нерухомості вважаю набагато стабільнішим» – коментує Юрій Бакатін, директор ТОВ «Енерголізинг», що офіційно реалізує квартири ЖК «Ольжин град», визнаючи, проте, що є проблема ненадійності ком панії-забудовника. «Слід довіряти тільки тим компаніям, що мають відпрацьований механізм захисту інтересів споживача, наприклад, завдяки використанню цільових облігацій, що повністю унеможливлює подвійний продаж квартири».
 
Так само не вважає конкурентними альтернативні способи інвестування Андрій Массальський, перший заступник генерального директора ТОВ «КУП «Реаліті», за уважуючи, що «найближчі півроку – скрутні часи для забудовників і, можливо, не всі зможуть пережити його. Звісно, внаслідок природного відбору на ринку залишаться лише найсильніші гравці, а значить, пропозиція на ньому значно зменшиться, що, в свою чергу, призведе до зростання цін на житло. Саме тому такий спосіб вкладання коштів, як на мене, зараз є найактуальнішим». З ним, певна річ, можна й посперечатися, адже банківські кредити, завдяки яким ціни на житло постійно підвищувалися, найближчими роками не видаватимуться в докризових масштабах.
 
МІЦНІ ГОРІШКИ
 
Чи не всі опитані аналітики головною ознакою надійної компанії визначають її стаж на ринку. «Передусім слід оцінювати те, скільки років компанія працює, а також кіль кість побудованих і зданих об’єктів», – говорить Лариса Ставінога, директор агентства нерухомості Lavina Real Estate. Приміром, Юрій Бакатін не радить довіряти компаніям, котрі пропонують житло за демпінговими цінами, а також не диверсифікують свого портфеля нерухомості.
 
Проте, як свідчить досвід, криза не жаліє навіть найсильніших. На це звертає увагу Андрій Массальський: «У неоднозначній ситуації опинилися навіть досвідчені ко мпа ніїзабудовники, деякі з них уже сьогодні офіційно оголосили про зупинку низки проектів, реалізація котрих відбувалася зокрема й за рахунок приватних інвесторів. Навіть якщо за плечима девелопера не один зданий у експлуатацію об’єкт, це ще не дає гарантії завершення будівництва конкретного проекту в декларований термін». Пояснення просте, адже, не залучивши в населення коштів на будівництво наступних будинків, навіть сильні компанії не завжди можуть добудувати вже розпочаті.
 
ЯКА ХАТА З ДАХОМ?
 
Пошук об’єкта для інвестування – завдання доволі клопітке й пересічному інвесторові не уникнути консультацій юристів і рієлтерів, проте до найпростішого аналізу, запевняють експерти, можна вдатися самостійно.
 
«На мою думку, інвестувати сьогодні слід винятково в ті об’єкти, рівень готовності яких є не меншим 50%, а термін здачі в експлуатацію – найближчі 12 місяців», – радить Андрій Массальський. Загалом, варто поцікавитися проміжним графіком виконання робіт і звірити, чи забудовники досі дотримувалися термінів. Звісно, що зриви планів або зміни термінів виконання – тривожний сигнал.
 
Важливою є і робота «в полях» – маєте можливість поспілкуватися з робітниками на будівництві. Зазвичай «найманці» не схильні приховувати дійсного стану справ від клієнта, тому скорочення будівельників або затримка з зарплатою може свідчити про фінансові проблеми компаніїзабудовника. Експерти радять також поспілкуватися із представником компанії, котрій ви збираєтеся довірити кровні, та «з першоджерела» дізнатися про фінансовий стан фірми, а саме, чи є у компанії непогашені кредити чи інші боргові зобов’язання. «Зокрема, варто звернути увагу й на кількість проданих квартир у планованому будинку. Щоби не інвестувати в об’єкт, де майже всі квартири продані, а сам будинок готовий лише наполовину», – пояснює Андрій Массальський.
 
Як приклад будівельного проекту, який за нинішніх умов слід взяти до уваги потенційним покупцям, Юрій Бакатін називає комплекс, котрий споруджується за таким принципом: «однокімнатки» становлять 70% загальної кількості квартир. В умовах зростання недовіри до банківських депозитів таке житло може стати непоганим варіантом інвестування «вивільнених» коштів. Порівняно невисока ціна однокімнатних квартир є додатковою гарантією, що на них знайдуться покупці, а отже, будинок не «зависне» у зв’язку з відсутністю попиту на житло в ньому.
 
Певна річ, що повних і остаточних гарантій в такій делікатній галузі, як житлове будівництво, дати не може ніхто. Та спокійний і виважений підхід, увага до деталей і вибір надійного забудовника – найкращий спосіб за півтора-два роки відсвяткувати новосілля.

[1031]

 
За 5 кроків до квартири

 Вибір кількох об'єктів із тих, на котрих продовжуються будівництво, попри кризові процеси в економіці.

 

   Вибір з-поміж забудовників (орієнтація на стабільні компанії зі стажем ринку)

  

 Зіставлення графіка робіт із реальним його виконанням (допустимі відхилення від графіка)

  

 Оцінювання об'єкта інвестування (готовнсть - примаймні 50%, наявність комплекту документів, що свідчать про законність забудови)

  

  Оцінювання фінансового стану компанії-забудовника (відсутність кредиторської заборгованості)

 

 Графіка: Павло Ніц